La fiscalité des SCPI à l’impôt sur le revenu

La SCPI (Société civile de placement immobilier) vous permet d’investir indirectement dans des actifs immobiliers gérés par une société de gestion. Le principal objectif des SCPI de rendement est de distribuer un revenu potentiel auquel peuvent s’ajouter d’éventuels revenus financiers ou plus-values de cession.

Il est important pour tout épargnant, associé de SCPI, de comprendre les mécanismes fiscaux qui encadrent ce placement. PAREF Gestion vous explique tout.

Ajout note : Cet article est rédigé en date du 3 septembre 2024 sur la base du droit fiscal en vigueur à cette date.

Dans cet article

• Quels sont les revenus des SCPI soumis à l’impôt ?
• La fiscalité des revenus fonciers des SCPI investies en France
• La fiscalité des revenus financiers des SCPI
• L’impôt sur les plus-values
• Les SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?
• Quelle est la fiscalité des SCPI européennes ?
• Questions fréquentes sur la fiscalité des SCPI

Quels sont les revenus des SCPI soumis à l’impôt ?

Pour bien comprendre la fiscalité des SCPI, voyons d’abord quelles sont les sources de revenus d’une Société civile de placement immobilier. Elles sont de trois types :

• Les revenus fonciers constitués des loyers perçus.
• Les plus-values immobilières issues de la revente d’un bien en portefeuille.
• Les revenus financiers liés au placement de la trésorerie.

Rappelons d’ailleurs qu’il existe deux grandes catégories de SCPI, en fonction de leurs principales sources de revenus :

– Les SCPI de rendement : perception régulière de loyers.
– Les SCPI de capitalisation : plus-values à la revente d’actifs immobiliers.

Conformément à l’article 8 du Code Général des Impôts, une SCPI est dite fiscalement transparente. L’investisseur et associé de la SCPI subit donc directement l’imposition sur ces revenus.

La fiscalité des revenus fonciers des SCPI investies en France

Comme dans l’investissement locatif, les revenus fonciers des SCPI françaises sont soumis à l’impôt sur le revenu. Et vous devez choisir entre deux régimes d’imposition, que voici.

Le micro-foncier

Ce régime simplifié s’applique lorsque vos revenus bruts fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 euros. Ce dernier vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % et de n’être imposé que sur 70 % de vos revenus fonciers.

Le régime réel

Il est automatique quand vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros et sur option lorsqu’ils ne dépassent pas ce montant. Vous pouvez notamment choisir le régime réel si vous avez acheté vos parts de SCPI à crédit. Dans ce cas, vous avez la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus imposables. Opter pour l’un ou l’autre de ces régimes peut, entre autres, être guidé par l’arbitrage du montant le plus important entre déduction des intérêts d’emprunt et autres charges (régime réel) et l’abattement de 30 % (micro-foncier).

Quant au montant de votre fiscalité, il dépend de votre TMI (Taux marginal d’imposition) : 0 %, 11 %, 30 % 41 % ou 45 %.

Les loyers perçus sont également soumis aux prélèvements sociaux, dont le taux est de 17,2 % depuis la loi de finance pour 2018.

La fiscalité des revenus financiers des SCPI

Les revenus financiers des SCPI sont générés par le placement de la trésorerie issu de la collecte ou encore de la cession d’actifs immobiliers, par exemple.

Ici, c’est le Prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou flat tax qui s’applique au taux de  12,8 % auquel il faut ajouter des prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit 30 % au total.

Il est toutefois possible d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Si votre Taux marginal d’imposition (TMI) est de 0 % ou de 11 %, selon vos revenus, il peut être intéressant de choisir cette option et ne pas être imposé à la flat tax.

L’impôt sur les plus-values

Deux catégories de plus-values sont taxées :

• Les plus-values liées à la cession d’un bien immobilier de la SCPI.
• Celles liées à la cession de vos parts de SCPI.

Toutes deux sont soumises à l’imposition sur les plus-values immobilières. Le montant imposable correspond à la différence entre prix de cession et prix d’acquisition (augmentés des frais potentiels, frais de souscription ou d’acquisition s’agissant des actifs immobiliers).

La base imposable peut également être diminuée d’abattements qui s’appliquent en fonction de la durée de détention des actifs immobiliers ou des parts de SCPI. Ces abattements sont spécifiques à l’impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux. Ils permettent une exonération totale d’impôt sur le revenu au-delà de la 22e année de détention et au-delà de la 30e année de détention s’agissant des prélèvements sociaux.

Suite à la détermination de la plus-value nette imposable, le taux d’imposition applicable sera de 19 % lorsque les prélèvements sociaux s’établissent à 17,2%.

Les SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?

Les SCPI sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui a remplacé l’impôt sur la fortune (ISF) le 1er janvier 2018. Vous êtes seul responsable de déterminer si vous êtes redevable de l’IFI au regard de votre situation personnelle et notamment de la composition du patrimoine immobilier de votre foyer fiscal et des montants que vous indiquez dans votre déclaration d’IFI.

Les parts de SCPI entrent dans le champ d’application de l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers imposables (ratio immobilier).

Concrètement, la valeur de la part de SCPI, selon le ratio immobilier, vous est donnée, chaque année, par votre Société de gestion. Pour déclarer le montant total de SCPI détenues, il vous suffit de multiplier la valeur de chaque part au nombre de parts détenues.

Exception : les non-résidents fiscaux français ne sont pas tenus de retenir la valeur des parts des SCPI dont les actifs sont intégralement hors de France pour la détermination du montant imposable à l’IFI.

Pour rappel, le barème IFI pour 2024 est le suivant :

À noter, si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, vous bénéficiez d’une décote déduite du montant de l’IFI. Son montant se calcule comme suit : 17 500 € – 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

Ce qui donne :

Patrimoine net taxable (exemple) : 1 250 000 €
1 250 000 € – 800 000 € = 450 000 €
IFI brut = (450 000 € x 0,5 %) = 2 250 €

Décote applicable = 17 500 € – (1 250 000 € x 1,25 %) = 1 875 €

Montant IFI = 2 250 € – 1 875 € = 375 €

Quelle est la fiscalité des SCPI européennes ?

L’imposition est différente d’un pays à l’autre en Europe. Rappelons également que la fiscalité française reste l’une des plus fortes en Europe du fait, notamment, des prélèvements sociaux (17,2 %). Dans ce contexte, les SCPI européennes intègrent avantageusement ces disparités : c’est le mode et le taux d’imposition de chaque pays qui priment !

Prenons un exemple : si vous investissez dans une SCPI investie exclusivement en Allemagne, la SCPI est soumise au taux d’imposition des sociétés allemandes de 15,825 % diminué de potentiels amortissements. C’est la différence entre le taux de distribution brut (avant IS en Allemagne) et net (après IS en Allemagne).

La convention fiscale de 1959 entre la France et l’Allemagne permet un traitement spécifique sur le revenu net versé, règle dite du « crédit d’impôt » :

• Le revenu net perçu par l’associé est bien taxé au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
• Mais l’associé n’est pas redevable (donc exonéré) des 17,2 % de prélèvements sociaux français.
• De plus, un remboursement d’impôt s’applique, versé directement à l’associé, sous forme de crédit d’impôt.

D’autres pays relèvent d’un régime spécifique dit du taux effectif (Pays-Bas, Pologne). Si le résultat est identique à celui de l’impôt sur le revenu, la méthode de calcul est différente. Le revenu est intégralement exonéré d’impôts et de prélèvement sociaux, mais il est intégré au revenu global, impactant à la hausse le taux moyen d’imposition de l’associé.

Au final, la fiscalité des SCPI repose sur trois catégories de revenus potentiels : fonciers, financiers et les plus-values. Pour chacune d’elles, une fiscalité spécifique s’applique.
Rassurez-vous, chez PAREF Gestion, notre équipe vous simplifie la vie et vous recevez un Imprimé fiscal unique (IFU) avec les montants imposables à déclarer et les cases à remplir lors de votre déclaration.

Questions fréquentes sur la fiscalité des SCPI

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

La fiscalité dépend directement de votre situation personnelle et des revenus potentiels dégagés par la SCPI : fonciers, financiers ou encore des plus-values (lors de la revente d’un actif immobilier et de vos parts). En matière de fiscalité, le long terme est fiscalement récompensé !

Les SCPI entrent-elles dans le calcul de l’IFI ?

Les parts de SCPI entrent dans le champ d’application de l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers imposables (ratio immobilier). Le taux d’imposition dépend de la valeur déclarée de votre portefeuille immobilier, via le barème en vigueur.

Comment réduire la fiscalité des SCPI ?

Pour limiter la fiscalité des SCPI vous avez trois possibilités :

• Acquérir des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie.
• Investir dans des SCPI européennes : la fiscalité du pays prévaut et est généralement plus avantageuse que celle de la France.
• Acheter une SCPI en démembrement ou nue-propriété.