La valeur de réalisation des SCPI
La valeur de réalisation d’une SCPI reflète la valeur de son patrimoine (actifs et passifs) à un instant t. Elle se calcule en appliquant une méthodologie commune à toutes les SCPI. PAREF Gestion vous détaille le calcul de la valeur de réalisation.
Dans cet article :
– Définition de la valeur de réalisation d’une SCPI
– Comment est calculée la valeur de réalisation d’une SCPI ?
– Exemple de calcul de la valeur de réalisation d’une SCPI
– À quoi sert la valeur de réalisation d’une SCPI ?
– Questions fréquentes sur la valeur de réalisation d’une SCPI
Définition de la valeur de réalisation d’une SCPI
La valeur de réalisation d’une SCPI est une estimation de son patrimoine, rapporté à une part. Les estimations immobilières sont réalisées, chez PAREF Gestion, par des experts externes en évaluations et portent sur l’ensemble des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Il est tenu compte de l’état des biens immobiliers, de leur localisation géographique, de leur taux d’occupation ou potentiel de location et des perspectives de marché.
La valeur de réalisation intègre également les liquidités disponibles et les placements financiers de la SCPI, ainsi que ses dettes.
Comment est calculée la valeur de réalisation d’une SCPI ?
Concrètement, voici le calcul de la valeur de réalisation d’une SCPI. Elle intègre trois grandes composantes, rapporté à une part, comme vu précédemment.
Valeur de réalisation d’une SCPI = (Actifs immobiliers + Liquidités et autres actifs – Dettes) / nombre de part.
- Les actifs immobiliers à leur valeur de marché.
Pas d’extrapolation, ici, ni de potentiel à terme, mais la valeur juste des actifs détenus en portefeuille. - Les liquidités et autres actifs.
C’est le montant de la trésorerie, qu’elle soit détenue sur un compte bancaire ou placée (compte à terme, etc.), ainsi que les autres actifs (créances locataires…). - Les dettes.
Elles regroupent l’endettement financier, mais également les autres engagements financiers de la SCPI.
Cette valeur ainsi obtenue est alors divisée par le nombre de parts de SCPI, pour obtenir la valeur de réalisation.
Exemple de calcul de la valeur de réalisation d’une SCPI
Pour illustrer le calcul de la valeur de réalisation d’une SCPI, prenons le cas de PAREF Prima (Novapierre Allemagne devenue PAREF Prima).
En préambule, PAREF Prima est une SCPI européenne de rendement à capital variable, investie dans l’immobilier commercial en Allemagne majoritairement et en Europe. Elle distribue un revenu trimestriel potentiel et bénéficie de la convention fiscale Franco-Allemande.
Au 31 décembre 2023, la valeur de réalisation de la SCPI PAREF Prima est la suivante :
| PAREF Prima | |
|---|---|
| Valeurs des patrimoines (1) | 593 190 000 € |
| Autres éléments d’actifs et de passifs (2) | – 155 037 650 € |
| Valeur estimée au 31 décembre (1+2) | 438 152 350 € |
| Nombre de parts | 2 000 000 |
| Valeur de réalisation | 219,08 € |
La valeur de réalisation de la SCPI sert également à déterminer la valeur de reconstitution de la Société civile de placement immobilier. Elle n’est pas à comparer avec le prix d’achat d’une part de SCPI, comme nous vous l’expliquons dans un article dédié et juste après.
À quoi sert la valeur de réalisation d’une SCPI ?
La valeur de réalisation des SCPI est actualisée chaque année. C’est une obligation de transparence à laquelle chaque Société civile de placement immobilier répond. Très concrètement, elle est un indicateur de bonne santé financière de la société et de son portefeuille immobilier.
Elle guide les investisseurs dans :
- Leur décision d’achat de la SCPI.
- Leur évaluation de la performance de la SCPI sur une année.
La valeur de réalisation des SCPI est toutefois à relativiser. En effet, elle ne tient pas compte du potentiel de revalorisation du portefeuille détenu. À ne pas confondre avec la valeur de reconstitution d’une SCPI, qui intègre en plus les droits de mutation, les frais de conseils, les commissions diverses, etc.
Ainsi, dans le cas des SCPI de capitalisation, dont le potentiel de plus-value à terme est substantiel, la valeur de réalisation n’est pas forcément un bon indicateur. Elle reflète la valeur du patrimoine à l’instant t, souvent décotée, avant sa revalorisation anticipée suite à fin de régimes spécifiques, extinction d’usufruit, travaux d’amélioration, etc.
La valeur de réalisation d’une SCPI est une photographie de la valeur de marché de ses actifs immobiliers, augmentée de ses actifs dont la trésorerie et diminuée de ses dettes, à un moment donné. Elle offre une estimation de la Société immobilière de placement immobilier. PAREF Gestion calcule à minima chaque semestre la valeur de réalisation de ses SCPI et la communique au sein de sa documentation réglementaire.
Questions fréquentes sur la valeur de réalisation d’une SCPI
Comment évolue la valeur de réalisation d’une SCPI ?
La valeur de réalisation d’une SCPI est le reflet de la valeur de son patrimoine (actifs et passifs). Dès lors, elle évolue en fonction du marché immobilier spécifique aux biens détenus en portefeuille, du taux d’occupation des actifs ou de leur potentiel de location, et des tendances du marché local (localisation) et sectoriel (type de bien : bureaux, commerces, habitation, etc.).