La valeur de reconstitution
Parmi les indicateurs essentiels d’une SCPI, la valeur de reconstitution est très importante à appréhender pour les futurs investisseurs. Il est courant de dire qu’elle reflète la véritable valeur du patrimoine de la SCPI et donc du juste prix pour une part. PAREF Gestion vous donne les clés pour comprendre la valeur de reconstitution des SCPI.
Dans cet article :
– Définition de la valeur de reconstitution des SCPI
– Comment est calculée la valeur de reconstitution d’une SCPI ?
– Pourquoi la valeur de reconstitution est un indicateur important pour une SCPI
– Questions fréquentes
Définition de la valeur de reconstitution des SCPI
La valeur de reconstitution d’une SCPI (Société civile de placement immobilier) reflète, à une date donnée, le montant qui devrait être déboursé pour reconstituer, à l’identique, le portefeuille d’actifs d’une SCPI incluant l’ensemble des frais.
Autrement dit, elle est la somme de la valeur vénale de l’ensemble des actifs de la SCPI ainsi que des frais et droits à payer pour acquérir ces biens (Droits de mutations, frais de transactions, commission de souscription) rapporté à une part.
Le calcul de la valeur de reconstitution d’une SCPI ?
La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine. Elle tient compte de tous les frais de constitution du patrimoine et sert de base à la fixation du prix d’émission d’une part de SCPI.
Le calcul de la valeur de reconstitution d’une SCPI intègre trois composantes :
- La valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur réelle des actifs immobiliers détenus en portefeuille.
- La valeur des autres actifs nette des dettes. L’ensemble des placements financiers en font partie.
- Les droits, taxes et frais à acquitter pour la reconstitution du patrimoine de la SCPI : droits de mutation, frais de notaire, honoraires de conseil, commissions de souscription, etc.
En additionnant ces trois valeurs, rapportées à une part, nous obtenons la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI.
À quoi sert la valeur de reconstitution d’une SCPI ?
La valeur de reconstitution d’une SCPI permet de mesurer la juste fixation du prix de souscription d’une SCPI, que vous soyez un associé de la Société civile de placement immobilier ou un investisseur potentiel.
Concrètement :
- Si la valeur de reconstitution de la SCPI est inférieure au prix d’achat d’une part, le prix de souscription est dit « décoté ».
- A l’inverse, si la valeur de reconstitution de la SCPI est supérieure au prix d’achat d’une part, le prix de souscription est « survalorisé ».
La réglementation permet de fixer le prix de souscription dans une fourchette de + ou – 10 % de la valeur de reconstitution.
Autrement dit, si la valeur de reconstitution rapportée à une part vaut 200 euros, la société de gestion peut fixer librement le prix de souscription entre 180 et 220 euros (+ ou – 10 %).
Cela peut être utile afin de lisser les évolutions du marché immobilier sans avoir à impacter l’associé de la SCPI.
La valeur de reconstitution d’une SCPI est un indicateur clé de valorisation de la Société Civile de Placement Immobilier. Elle donne une estimation juste du patrimoine et des autres actifs détenus, nette de l’endettement, tout en intégrant les frais et taxes déboursés pour constituer le patrimoine. Rapportée ou comparée au prix d’achat d’une part de SCPI, elle estime si ce dernier est justement positionné.
Questions fréquentes sur la valeur de reconstitution d’une SCPI
Qu’indique la valeur de reconstitution d’une SCPI ?
La valeur de reconstitution de la société est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine. Elle tient compte de tous les frais de constitution du patrimoine et sert de base à la fixation du prix d’émission d’une part de SCPI.
Quel est le calcul de la valeur de reconstitution d’une SCPI ?
La valeur de reconstitution d’une SCPI se calcule en additionnant :
- La valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur réelle des actifs immobiliers détenus en portefeuille.
- La valeur des autres actifs nette des dettes. L’ensemble des placements financiers en font partie.
- Les droits, taxes et frais à acquitter pour la reconstitution du patrimoine de la SCPI : droits de mutation, frais de notaire, honoraires de conseil, commissions de souscription, etc.
En quoi la valeur de reconstitution d’une SCPI est-elle un indicateur clé ?
En donnant une valeur juste du patrimoine de la SCPI, la valeur de reconstitution d’une Société civile de placement immobilier peut être comparée au prix d’achat d’une part.